任意売却

任意売却とは、住宅ローンで購入した住宅の持主がローンの支払い困難となり、
ローンの債権者である銀行などの金融機関によって抵当権が行使され、
住宅が差し押さえられて競売に付されてしまうのを防ぐための売却方法です。

では、具体的には住宅の差し押さえ・競売を防ぐための
任意売却とは、どのようにして行われるのでしょうか。

実際にこの任意売却を取り仕切るのは、
不動産の取引を専門事業としている不動産業者です。
不動産業者は住宅ローンが支払えなくなった持主から依頼を受け、
持主とローンの債権者である金融機関との間に入り、
任意売却に同意するよう金融機関と交渉して説得します。

不動産業者は任意売却の持つ利点を説いて、金融機関に任意売却する
よう同意を求めるのです。その利点とは、任意売却の売却価格は市場価格を
少々下回る程度で競売価格よりはるかに高額であり、
その売却代金は持主にではなく金融機関に入るので、
住宅ローンの未払い分の回収分に充当できる額が
競売する場合よりもずっと大きくなること、です。

不動産業者と金融機関との間で任意売却するという合意ができれば、
金融機関は抵当権の抹消に応じます。抵当権の付いている不動産は売却することができないので、
抵当権の抹消は絶対条件なのです。抵当権がなくなれば後は一般的な
中古住宅の売却と同じであり、その住宅の態様や消耗の程度に応じて、
かなり高値で第三者に売却できる場合もあります。

住宅ローンの支払いが困難になってしまえば、ローンの債権者である
銀行は住宅を差し押さえ、競売するという手段を取ります。
そうなれば持主は強制的に家を追い立てられ、後には何一つ残りません。

この最悪の事態を防ぐために、不動産業者に斡旋してもらって、
銀行に抵当権を抹消してもらえるよう交渉してもらい、
抵当権がなくなった上で住宅を第三者に売却する、というのが任意売却です。

この任意売却が成立すれば、競売よりもずっと高値で売却できて、
その代金は債権者である銀行に入るので、銀行は競売した場合よりも
高い率で残債を回収できますから、場合によっては、銀行の方から
任意売却を持ちかけてくることもあるようです。

しかし、競売を回避できて任意売却ができても、持主が家を失うことに変わりはありません。
ところが、もしも親子間で売却ができれば、事実上は家を失わずに済むことになります。

これが親子間売買というもので、任意売却する第三者を信頼関係の
しっかりしている親子や、兄弟、親族、友人などにすることで、
事実上の住宅の存続を図るというやり方です。

ただし、親子以外の場合には買戻しする必要があるので、
買戻しの必要のない親子間売買がやはりベストなのです。

不動産の競売と任意売却には数多くの違いがあります
不動産の競売は、ローンの支払いが滞ると債権者が担保不動産の差し押さえ、
裁判所に申し立てをすることで行われます。

一般に競売での売却価格は市場価格の5〜7割り
程度になることが多く、債権者にとっては残債務が
多く残り、債務者にとっては強制撤去や引越し代が自腹になるということがあります。
債務者にも債権者にもあまり望ましい売却方法でありません。
また、競売は裁判所の公告によって一般に公表されます。
そのため、売却する不動産へ様々な業種の人が出入りをするため、
近隣から変に注目されてしまいます。

一方任意売却とは、ローンの支払が困難になった不動産を競売で売るのではなく、
業者などのが間に入り債権者と債務者の両者の同意を得てから
不動産を任意に売却することです。
任意売却では、債権者との売却価格の調整や残債務の返済方法の交渉、
新たな住居への引越し代の相談をすることができます。

また、売却価格は市場価格に合った値となります。
そのため、競売に比べて残債務を減らすことができます。
任意売却は親族への売却も可能であり、交渉によっては
そのまま住み続けるということも可能です。
そのため、近隣のメを気にすることなく債務整理をすることができます。